O que é responsabilidade por passivo ambiental de imóvel? - Universo das Leis
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O que é responsabilidade por passivo ambiental de imóvel?

passivo ambiental de imóvel

O que é responsabilidade por passivo ambiental de imóvel?

Caso uma pessoa tenha interesse em comprar um imóvel, além de atentar as questões de garantias contratuais, também deve observar se o imóvel possui passivo ambiental. Se não o fizer,  poderá ser responsabilizada pelos danos ambientais produzidos pelo antigo proprietário.

O que significa passivo ambiental?
Apesar do termo “passivo ambiental” ser usado com mais frequência à obrigação das empresas em reparar os danos ambientais por elas provocados, também podemos usar às pessoas físicas, isto é, qualquer pessoa tem a obrigação de reparar a área por ela degradada ambientalmente.
Ocorre que muitas vezes, alguns proprietários de imóveis (principalmente rurais), poluem a área e não reparam. Essa poluição pode ser de diversas formas. Exemplo: desmatar área sem licença do órgão ambiental; construir edifício em área de unidade de conservação não edificável.
Além de não repararem o dano, tais proprietários, ao anunciarem a venda de seus imóveis, para não impactar negativamente o negócio, acabam ocultando o passivo ambiental, omitindo ao novo proprietário os danos ambientais pré-existentes.

Consequência do passivo ambiental herdado pelo novo proprietário
Caso o novo proprietário herde passivo ambiental, poderá ser futuramente responsável por reparar o dano , mesmo que não tenha sido  o autor da degradação. Isso se chama obrigação propter rem e significa que o dever de reparar o dano segue o bem cuja propriedade foi transferida.
A responsabilidade civil por danos ambientais é objetiva, isto é, não exige análise do elemento culpa, bastando a constatação do dano e do nexo de causalidade (a relação entre o ato e a consequência). Contudo, como exceção à regra, a responsabilidade de adquirente de imóvel com danos ambientais é radical: dispensa-se a prova do nexo de causalidade e imputa-se ao novo proprietário a responsabilidade pelos danos de forma automática. A simples compra o torna responsável pelo dano.
Caso seja possível identificar o real causador do dano ambiental, poderá ser responsabilizado solidariamente com o novo proprietário.
De qualquer maneira, o atual proprietário, após reparar a área degradada, poderá ingressar com ação em face do antigo proprietário pleiteando sua indenização por todos os gastos sofridos com a reparação ambiental.
Por fim, utilizamos este espaço para alertar sobre a responsabilidade do novo adquirente de imóvel que possua área degradada, contaminada, pois a não observância do passivo ambiental, poderá resultar em gastos financeiros, além da dor de cabeça com ações judiciais. É dele a responsabilidade de cuidar daquela área, não sendo aceitas pelos tribunais as contestações que acusam o antigo proprietário pela existência do dano.
Assim, recomenda-se que antes de comprar o imóvel verifique-se junto aos órgãos ambientais se existe alguma multa, embargo referente ao imóvel, e se ele cumpre com as exigências legais previstas na legislação ambiental.

Gisele Bonatti
gibonatti@gmail.com

Desde criança gostava de brincar de professora e hoje exerce a docência com sua dedicação exclusiva. Ama a natureza e os animais. Mestre e doutoranda em Estado de Direito e Governança Global pela Universidad de Salamanca, Espanha. Advogada e professora da Universidade Candido Mendes.

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